현금 3억으로 8억짜리 건물 살수있나요?
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4층 건물이고
지하1층도 있습니다.
1층 편의점이랑 작은상점 2개 월세이고 60+60 =120만원
2층 사무실 월세 =60만원
3층 사무실 월세 =60만원
월세만 240만원 나올거같고 보증금은 4천만원잡고
4층 거주
매매8억인데 ....본인은3억 현금있습니다.
현실적으로 살수있는 방법이 있을까요 계산해주실분 대출이자 원금상환 이런거좀 해서
계산좀 해주세용
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댓글 24
v라이언v님의 댓글
현재 상황 정리
* 건물 매매가: 8억 원
* 본인 현금: 3억 원
* 필요 대출 금액: 8억 - 3억 = 5억 원
* 대출 조건:
* 이자율: 연 4%
* 상환 기간: 10년 (120개월)
* 임대 수익 (월세):
* 1층 (편의점, 상점 2개): 120만 원
* 2층 (사무실): 60만 원
* 3층 (사무실): 60만 원
* 총 월세 수익: 120 + 60 + 60 = 240만 원
* 보증금: 4,000만 원 (건물 매매 시 보증금 승계)
* 거주: 4층 (임대 수익 제외)
대출 상환금 계산
5억 원을 연 4% 이자율로 10년(120개월) 동안 원리금 균등 상환 방식으로 계산해 보겠습니다.
월 상환액을 계산하는 공식은 다음과 같습니다.
월 상환액 = 대출 원금 imes frac{월 이자율 imes (1 + 월 이자율)^{총 상환 개월 수}}{(1 + 월 이자율)^{총 상환 개월 수} - 1}
* 대출 원금 (P) = 5억 원 (500,000,000원)
* 연 이자율 (r) = 4% (0.04)
* 월 이자율 (i) = 0.04 / 12 = 약 0.003333
* 총 상환 개월 수 (n) = 10년 * 12개월 = 120개월
공식에 따라 계산하면, 월 상환액은 약 5,066,242원이 됩니다.
월별 현금 흐름 계산
* 총 월세 수익: 240만 원
* 월별 대출 상환액: 5,066,242원
* 월별 순 현금 흐름: 2,400,000원 - 5,066,242원 = -2,666,242원
결론
계산 결과만 놓고 보면, 매달 약 267만 원의 적자가 발생합니다. 즉, 월세 수익으로는 대출 이자와 원금을 감당하기 어렵다
* 건물 매매가: 8억 원
* 본인 현금: 3억 원
* 필요 대출 금액: 8억 - 3억 = 5억 원
* 대출 조건:
* 이자율: 연 4%
* 상환 기간: 10년 (120개월)
* 임대 수익 (월세):
* 1층 (편의점, 상점 2개): 120만 원
* 2층 (사무실): 60만 원
* 3층 (사무실): 60만 원
* 총 월세 수익: 120 + 60 + 60 = 240만 원
* 보증금: 4,000만 원 (건물 매매 시 보증금 승계)
* 거주: 4층 (임대 수익 제외)
대출 상환금 계산
5억 원을 연 4% 이자율로 10년(120개월) 동안 원리금 균등 상환 방식으로 계산해 보겠습니다.
월 상환액을 계산하는 공식은 다음과 같습니다.
월 상환액 = 대출 원금 imes frac{월 이자율 imes (1 + 월 이자율)^{총 상환 개월 수}}{(1 + 월 이자율)^{총 상환 개월 수} - 1}
* 대출 원금 (P) = 5억 원 (500,000,000원)
* 연 이자율 (r) = 4% (0.04)
* 월 이자율 (i) = 0.04 / 12 = 약 0.003333
* 총 상환 개월 수 (n) = 10년 * 12개월 = 120개월
공식에 따라 계산하면, 월 상환액은 약 5,066,242원이 됩니다.
월별 현금 흐름 계산
* 총 월세 수익: 240만 원
* 월별 대출 상환액: 5,066,242원
* 월별 순 현금 흐름: 2,400,000원 - 5,066,242원 = -2,666,242원
결론
계산 결과만 놓고 보면, 매달 약 267만 원의 적자가 발생합니다. 즉, 월세 수익으로는 대출 이자와 원금을 감당하기 어렵다
v라이언v님의 댓글
@moreterry
현실적으로 매매할 수 있는 방법
* 대출 조건 변경:
* 상환 기간 연장: 10년이 아닌 20년, 30년으로 상환 기간을 늘리면 월 상환액이 줄어들어 부담이 완화됩니다.
* 예: 20년(240개월) 상환 시 월 상환액은 약 3,033,365원으로 줄어들고, 월 순 현금 흐름은 -633,365원이 됩니다. 여전히 적자이지만 부담이 많이 줄어듭니다.
* 예: 30년(360개월) 상환 시 월 상환액은 약 2,387,088원으로 줄어들어, 월 순 현금 흐름은 +13,912원으로 흑자가 됩니다.
* 거치 기간 활용: 대출 초기에 이자만 납부하는 거치 기간을 설정하여 초기 부담을 줄일 수 있습니다.
* 임대 수익 증대:
* 현재 월세가 시세보다 낮게 책정되었을 수 있습니다. 주변 상권 시세를 확인하여 재계약 시 월세를 인상하거나, 공실 발생 시 더 높은 가격으로 임차인을 구하는 방안을 고려해야 합니다.
* 4층 거주를 포기하고 해당 층을 추가로 임대하여 수익을 늘리는 방법도 있습니다.
* 추가 현금 확보:
* 대출 금액을 줄이기 위해 추가적인 현금을 확보해야 합니다. 대출 금액이 4억 원으로 줄어들면 월 상환액은 약 4,053,000원이 되고, 월 순 현금 흐름은 -1,653,000원이 됩니다.
종합적인 조언
* 현재 설정하신 대출 조건(10년 상환)으로는 월세 수익만으로 대출 상환이 매우 어렵습니다. 매달 약 267만 원의 추가 현금을 마련해야 합니다.
* 가장 현실적인 방법은 대출 상환 기간을 20년 이상으로 늘리는 것입니다. 특히 30년으로 상환 기간을 늘리면 월세만으로도 대출 상환이 가능해져 안정적인 현금 흐름을 기대할 수 있습니다.
* 대출을 받기 전에 은행과 상담하여 최대 대출 가능 금액, 상환 방식(원리금 균등, 원금 균등 등), 상환 기간, 거치 기간 설정 가능 여부 등을 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.
* 건물 매매 시 보증금 4,000만 원을 승계받는 경우, 매매가 8억 원에서 보증금을 제외한 7억 6,000만 원을 기준으로 대출을 실행할 수도 있으나, 대부분은 매매가 기준으로 대출 비율이 정해집니다. 이 부분은 대출 상담 시 정확하게 확인해야 합니다.
* 건물 관리비, 재산세, 종합부동산세 등 추가적인 지출도 고려해야 합니다.
결론적으로, 현금 3억 원을 보유하고 있으므로 매매는 가능하지만, 대출 상환 기간을 30년으로 늘려야 월세 수익만으로도 감당할 수 있을 것으로 보입니다.
현실적으로 매매할 수 있는 방법
* 대출 조건 변경:
* 상환 기간 연장: 10년이 아닌 20년, 30년으로 상환 기간을 늘리면 월 상환액이 줄어들어 부담이 완화됩니다.
* 예: 20년(240개월) 상환 시 월 상환액은 약 3,033,365원으로 줄어들고, 월 순 현금 흐름은 -633,365원이 됩니다. 여전히 적자이지만 부담이 많이 줄어듭니다.
* 예: 30년(360개월) 상환 시 월 상환액은 약 2,387,088원으로 줄어들어, 월 순 현금 흐름은 +13,912원으로 흑자가 됩니다.
* 거치 기간 활용: 대출 초기에 이자만 납부하는 거치 기간을 설정하여 초기 부담을 줄일 수 있습니다.
* 임대 수익 증대:
* 현재 월세가 시세보다 낮게 책정되었을 수 있습니다. 주변 상권 시세를 확인하여 재계약 시 월세를 인상하거나, 공실 발생 시 더 높은 가격으로 임차인을 구하는 방안을 고려해야 합니다.
* 4층 거주를 포기하고 해당 층을 추가로 임대하여 수익을 늘리는 방법도 있습니다.
* 추가 현금 확보:
* 대출 금액을 줄이기 위해 추가적인 현금을 확보해야 합니다. 대출 금액이 4억 원으로 줄어들면 월 상환액은 약 4,053,000원이 되고, 월 순 현금 흐름은 -1,653,000원이 됩니다.
종합적인 조언
* 현재 설정하신 대출 조건(10년 상환)으로는 월세 수익만으로 대출 상환이 매우 어렵습니다. 매달 약 267만 원의 추가 현금을 마련해야 합니다.
* 가장 현실적인 방법은 대출 상환 기간을 20년 이상으로 늘리는 것입니다. 특히 30년으로 상환 기간을 늘리면 월세만으로도 대출 상환이 가능해져 안정적인 현금 흐름을 기대할 수 있습니다.
* 대출을 받기 전에 은행과 상담하여 최대 대출 가능 금액, 상환 방식(원리금 균등, 원금 균등 등), 상환 기간, 거치 기간 설정 가능 여부 등을 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.
* 건물 매매 시 보증금 4,000만 원을 승계받는 경우, 매매가 8억 원에서 보증금을 제외한 7억 6,000만 원을 기준으로 대출을 실행할 수도 있으나, 대부분은 매매가 기준으로 대출 비율이 정해집니다. 이 부분은 대출 상담 시 정확하게 확인해야 합니다.
* 건물 관리비, 재산세, 종합부동산세 등 추가적인 지출도 고려해야 합니다.
결론적으로, 현금 3억 원을 보유하고 있으므로 매매는 가능하지만, 대출 상환 기간을 30년으로 늘려야 월세 수익만으로도 감당할 수 있을 것으로 보입니다.